广安市住房和城乡建设局关于印发《房地产、建筑施工领域应对新冠肺炎疫情影响防范化解有关法律风险指南》的通知

各区市县住房城乡建设局,广安经开区、枣山园区、协兴园区规划建设局,各房地产开发企业、建筑施工企业、项目建设各方主体单位:

现将《广安市住房和城乡建设局关于房地产、建筑施工领域应对新冠肺炎疫情影响防范化解有关法律风险指南》印发给你们,请各地在指导房地产、建筑施工领域做好疫情防控和复工复产的同时,指导帮助企业及群众妥善处理疫情引发的各类法律问题,有效防范和化解风险,切实降低经济损失,努力推动息诉止争,减少矛盾纠纷,切实维护社会稳定。

广安市住房和城乡建设局

2020年3月4日

房地产、建筑施工领域应对新冠肺炎疫情影响防范化解有关法律风险指南

2020年1月20日,国家卫生健康委员会发布2020年第1号公告,将新型冠状病毒感染肺炎(以下简称新冠肺炎)纳入《中华人民共和国传染病防治法》(以下简称传染病防治法)规定的乙类传染病,并采取甲类传染病的防控措施。1月24日,四川省人民政府根据《四川省突发公共卫生事件应急预案》,启动突发公共卫生事件Ι级应急响应,我市同时启动突发公共卫生事件Ι级应急响应。新冠肺炎疫情的发生及防控,给房地产、建筑施工领域带来了巨大的法律风险,为指导帮助企业及群众有效防范和化解风险,特制定本指南。

一、商品房买卖合同履约风险

(一)风险提示

因企业按照疫情防控要求延迟复工、建设工程工期延误、行政机关不能正常办理工程竣工验收阶段有关审批事项(包括备案、登记等事项)等原因,房地产开发企业面临逾期交房、逾期办理不动产登记等风险。

(二)法律解读

疫情防控对商品房买卖合同中约定的房屋交付等义务履行有较大影响,但是否构成不可抗力,要根据合同目的和疫情防控对合同履行的影响程度、因果关系等综合认定。如商品房买卖合同约定的房屋交付、不动产登记等时间节点在疫情防控期间,房地产开发企业因执行政府采取的疫情防控措施延迟复工,导致房屋不能按期交付、不动产登记不能按期办理,房地产开发企业可以不可抗力为由,主张将相关时间顺延至企业复工后的合理时间,并免除相应期间不能履约的责任。如房屋逾期交付主要是因为工程合理工期非本次疫情原因被延误等因素造成,房地产开发企业可以根据实际情况与买受人协商顺延房屋交付、办理房屋交易手续和不动产登记时间。

(三)应对措施

1.房地产开发企业应对已签订的商品房买卖合同进行全面审核,对已经或者即将发生逾期履行情况的合同,根据项目实际情况重新确定房屋交付、办理房屋交易手续和不动产登记的合理时间,并按照商品房买卖合同的约定及时通知买受人。

2.积极做好相关准备,在行政机关恢复办理有关审批事项时尽快办理,在合理时间内尽快完成项目验收、办理房屋交易手续和不动产登记,尽最大努力降低逾期风险。

3.对于逾期原因较为复杂,房地产开发企业需要承担违约责任的情况,企业应与买受人积极沟通,计算违约金时扣减因疫情防控直接导致的延误时间。

二、建设工程施工合同履约风险

(一)风险提示

新冠肺炎疫情发生后,各地政府为有效防控疫情普遍采取了临时性应急行政管理措施,建筑施工工地普遍停工,人员返岗和建筑材料生产、销售、运输受到诸多限制和影响,人工、材料、机械价格都面临上涨压力,施工企业在疫情发生前签订的建设工程施工合同,面临因不能正常履行而承担相应违约责任等风险。

(二)法律解读

《中华人民共和国民法总则》(以下简称民法总则)第一百八十条规定:“因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”第一百一十八条规定:“当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。”第一百一十九条规定:“当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用,由违约方承担。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”

根据以上法律规定,新冠肺炎疫情系突发公共卫生事件,政府为了保护公众健康采取了相应疫情防控措施,疫情防控具备不能预见、不能避免且不能克服的特征,在法律上可构成不可抗力因素,但在某一具体合同关系中,应根据合同目的和疫情防控对合同履行的影响程度、因果关系等综合认定。疫情发生前签订的建设工程施工合同,施工企业因执行政府采取的停工等疫情防控措施而无法施工,直接导致合理工期延误,可以不可抗力为由主张减轻、免除责任。除了工期延误以外,疫情防控还会导致建设工程施工合同履行对施工企业或者建设单位产生其他不利影响,如果继续履行对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,双方可根据公平原则协商分担损失或者变更、解除合同。

(三)应对措施

1.工期及停工损失。对因新冠肺炎疫情导致建设工期实际延误的项目,发包人应根据实际延误情况合理顺延工期,计算违约金时扣减因疫情防控直接导致的延误时间,并按照合同约定合理分担承包人由此造成的停工损失。对因工期延误,发包人要求赶工的,承包人应会同发包人制定赶工措施方案,明确约定赶工费用的计取。

2.人工机械费。对疫情防控期间复工的项目,如产生人工单价变化幅度较大以及原材料供应、人工与机械调配等原因造成降效时,发承包双方应本着实事求是的原则,对人工单价上涨部分及降效费用,由发承包双方签订补充协议据实调整。

3.材料价格。对疫情防控期间复工的项目,因疫情影响,导致材料价格异常波动,发承包双方应根据四川省工程造价总站发布的工程造价情况,签订补充协议据实进行调整。市工程造价管理机构要加强材料价格监控,及时、准确收集和发布工程造价信息,适时缩短发布周期。

4.慎重提出解除合同要求。疫情防控虽然对合同履行有诸多不利影响,但是否具备解除合同的条件,要综合疫情影响力、当事人履行能力等因素确定。从目前情况看,多数建设工程施工合同并不具备相应解除条件,对虽受疫情影响但仍符合继续履行条件的合同,建设单位和施工企业都应继续履行。对具备合同解除条件的,也不提倡轻易解除合同,毕竟解除合同、重新缔约对当事人和社会来说都会增加成本,在全社会共同抗击疫情的危难时刻,建议各方以最大的诚意和善意团结互助、共克时艰。

三、施工企业复工后的易发风险

(一)风险提示

1.建筑施工现场管理人员和农民工全部或者部分返岗后,如发生有人感染新冠肺炎的情况,可能导致施工现场全部人员被隔离而全面停工,产生施工合同履约风险。

2.为了弥补工期、价格等损失,有的施工企业复工后可能会盲目赶工期、降低安全生产条件或出现偷工减料问题,影响工程质量和安全生产,产生施工合同履约风险以及被行政处罚的风险。

3.施工企业在疫情防控期间复工的,应按照规定采取防控措施,如配臵相关防护用品、加强现场封闭管理、改善人员居住条件、实施日常监测监控等,由此必然会产生一些费用,如对费用由谁承担没有约定或约定不明,可能导致合同纠纷。

(二)应对措施

各级住房城乡建设行政主管部门要加强疫情防控期间发承包双方履行合同指导,督促双方依法适用合同中不可抗力的相关约定,按照公平原则及时处理复工履约存在的问题。

1.合理安排复工计划。承包人要严格执行当地政府发布的复工要求,充分评估自身情况和应对风险的能力,根据实际情况采取部分施工、机械施工部分优先安排、分阶段增加人员和施工量等措施,有计划、有准备的复工,保持安全、正常、稳定的生产经营。

2.建立疫情防控管理制度。承包人应当建立疫情防控管理制度并报建设单位、监理单位和有关行政机关,按照制度落实措施。对疫情防控期间复工的项目,疫情防控措施超出现行文明施工、建筑施工现场环境和卫生标准增加的费用(主要包括疫情防控增加的人员工资、防控物资、交通费、临时设施等费用),承包人应会同发包人编制疫情防控措施方案据实计算,由发包人及时支付疫情防控措施增加的费用。对外地返岗施工人员需要隔离观察的,为满足隔离需要额外产生的住宿费、伙食费、管理费等费用,指导建设单位和施工企业协商解决。如复工后由于施工现场疫情防控不力再导致停工,承包人应承担相应损失。

3.保证工程质量和安全生产。承包人不得以疫情防控为由违反工程建设法律法规和强制性标准,不得降低安全生产条件和施工质量,须确保工程质量符合标准。发包人要求赶工的,承包人应严格落实赶工措施,发包人应支付赶工费用,确保施工质量安全和承包人合法权益。

四、企业未依法落实防控措施的风险

(一)风险提示

疫情防控期间企业如违反中央及地方政府疫情防控管理规定,擅自组织提前复工,瞒报、谎报疫情,妨碍或者拒绝执行行政机关依法采取的疫情防控措施,将面临行政处罚甚至刑事处罚的风险。

(二)法律解读

《中华人民共和国治安管理处罚法》第二十五条规定:“有下列行为之一的,处五日以上十日以下拘留,可以并处五百元以下罚款;情节较轻的,处五日以下拘留或者五百元以下罚款:

散布谣言,谎报险情、疫情、警情或者以其他方法故意扰乱公共秩序的……”《中华人民共和国突发事件应对法》第六十六条规定:“单位或者个人违反本法规定,不服从所在地人民政府及其有关部门发布的决定、命令或者不配合其依法采取的措施,构成违反治安管理行为的,由公安机关依法给予处罚”。《中华人民共和国传染病防治法实施办法》第七十条针对传染病暴发、流行时妨碍或者拒绝执行政府采取紧急措施的行为,规定对单位予以通报批评,对主管人员和直接责任人员由所在单位或者上级机关给予行政处分。

(三)应对措施

1.各类企业应严格执行《四川省人民代表大会常务委员会关于依法全力做好当前新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作的决定》、《广安市人民代表大会常务委员会关于学习宣传贯彻执行<四川省人民代表大会常务委员会关于依法做好当前新型冠状病毒肺炎疫情防控工作的决定>的决定》的规定,遵守有关疫情防控的规定,服从政府的统一指挥和管理。

2.每个企业都是本单位落实各项疫情防控措施的责任主体,应强化防控工作责任制和管理制度,履行有关管控、监测、报告义务,并密切配合政府及有关部门、居民委员会、村民委员会等单位开展疫情防控工作。